ANALISI: le banche intensificano le modifiche dei prestiti immobiliari negli Stati Uniti per limitare i default

Se i mutuatari avessero concordato le proroghe del prestito, circa 10,8 miliardi di prestiti per uffici in scadenza quest'anno sarebbero stati spostati a anni successivi, ha dichiarato Moody's. Nel complesso, il tasso di inadempienza per il settore degli uffici si è attestato al 4%, ben al di sotto del 10% toccato durante la crisi finanziaria, ha affermato Kevin Fagan, capo dell'analisi economica degli immobili aziendali di Moody's Analytics.

Banche stanno mostrando una crescente disponibilità a rielaborare i termini dei prestiti commerciali immobiliari statunitensi per prevenire i default, mitigando le perdite a breve termine ma anche nascondendo la crescente pressione in alcune parti del mercato.

Gli Stati Uniti immobiliari commerciali sono stati sottoposti a pressioni, con uffici e negozi che hanno faticato in alcune aree a causa dell'ampia diffusione della modalità di lavoro da casa. Gli investitori temono che le perdite per le banche possano ammontare a decine di miliardi di dollari. Negli ultimi settimane, le banche hanno rafforzato gli sforzi per prevenire tali perdite, secondo analisti specializzati in immobili commerciali (CRE) e dati di settore. I finanziatori offrono ai clienti estensioni e modifiche del prestito, vendono derivati ​​per fissare i costi di interesse e offrono prestiti agevolati agli investitori per acquistare prestiti in default, hanno affermato gli analisti.

La loro speranza è che l'attuale periodo permetta a questi immobili di diventare di nuovo redditizi e di rifinanziarsi in futuro quando i tassi di interesse scendono, e i dati mostrano che hanno avuto un certo successo. Shaishav Agarwal, capo globale dei mercati del capitale CRE di Deutsche Bank, ha affermato che le banche stanno lavorando attivamente con i prenditori per aiutare a evitare i default.

Dopo tutto ciò, se si è arrivati a un prestatore che consegna le chiavi, le banche potrebbero stringere alleanze con partner con competenze in materia di gestione immobiliare, ha aggiunto Agarwal. Alcuni analisti hanno detto che la strategia - un ritorno alla tattica "estendere e fingere" della crisi finanziaria del 2008 - è destinata a essere testata se lo stress nel settore peggiora.

Il settore degli uffici affronta le più feroce testate anche se alcuni investitori stanno riprendendo i loro piedi nello spazio di qualità superiore, ha detto Steve Jellinek, capo della ricerca sulle obbligazioni garantite da ipoteche commerciali (CMBS) presso DBRS. I servizi speciali CMBS, che gestiscono prestiti problematici, avevano un saldo complessivo non pagato di 12,74 miliardi di dollari in prestiti per uffici al giugno, in aumento rispetto ai 5,51 miliardi di dollari di un anno fa, ha detto.

È probabile che arrivi di più. Secondo Trepp, fornitore di dati immobiliari, circa 20 miliardi di prestiti CMBS sugli uffici maturano nel 2023. La salute del settore immobiliare commerciale è fondamentale per l'economia generale. Se si accumulano ingenti perdite sui libri di banca, si bloccherà il credito e si rallenterà la crescita.

I 23 maggiori istituti bancari statunitensi detenevano il 20% dei finanziamenti per l'ufficio e il commercio al dettaglio nel centro della città, secondo la Federal Reserve degli Stati Uniti. Anche le piccole banche hanno un'alta esposizione ai prestiti CRE in percentuale rispetto ai loro attivi. Nel recente stress test della Fed, in uno scenario estremamente avverso di un calo dei prezzi CRE del 40%, i 23 grandi istituti bancari avevano una perdita di 64,9 miliardi di dollari. I valori degli uffici erano scesi del 12,7% nel primo trimestre rispetto al loro picco di un anno fa, secondo Moody's.

Ora, i dati mostrano che la strategia delle banche è di rallentare i default. Le modifiche dei prestiti sono una delle loro principali tattiche.

Circa 2,1 miliardi di prestiti per uffici inseriti in CMBS sono maturati a maggio, quasi il doppio del totale dal gennaio al aprile per esempio. Di quelli, il 36,5% è stato modificato o esteso, secondo un rapporto di Moody's. Ciò è avvenuto dopo che non ci sono stati modifiche o proroghe di prestiti nel periodo da febbraio ad aprile. Se i prenditori hanno accettato le proroghe di prestito, circa 10,8 miliardi di prestiti per uffici in scadenza quest'anno sarebbero stati posticipati agli anni successivi, ha detto Moody's.

Overall, la percentuale di default per il settore dell'ufficio era del 4%, ben al di sotto del 10% toccato durante la crisi finanziaria, ha affermato Kevin Fagan, capo dell'analisi economica di CRE di Moody's Analytics. Il default potrebbe aumentare fino al 6% entro la fine del 2023, ha detto Fagan. Per alcuni debitori, il default è diventato "una scelta economica sostenibile, ma tali default sono ancora una minoranza", ha affermato Fagan.

Un aumento di interesse da parte dei fondi che cercano di acquistare attività di valore a prezzi scontati sta aiutando le banche a evitare grandi perdite. Ma finora queste transazioni non sono diffuse. Ran Eliasaf, fondatore della società di private equity immobiliare di Manhattan Northwind Group, ha dichiarato che la sua società ha concesso prestiti garantiti su importanti proprietà di New York e sta attualmente trattando per acquistare alcuni prestiti da parte delle banche.

Tuttavia, c'è un certo scostamento nelle aspettative di prezzo, ha detto. Le banche stanno offrendo prestiti non performanti con sconti del 20% al 25%, mentre gli investitori come lui stanno cercando tagli più significativi, ha detto Eliasaf.

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